Location nue
Micro-foncier
Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers par an.
Gratuit · sans inscription
Simulateur fiscal immobilier : quel régime pour votre investissement locatif ?
Saisissez votre projet et comparez en deux minutes l'impôt, le cash-flow et la rentabilité selon sept régimes : micro-foncier, réel, LMNP micro-BIC et réel, LMP, SCI à l'IR et à l'IS.
- Résultat immédiat
- Calculé dans votre navigateur
- Scénarios et projection sur 20 ans
Rendement brut
Mis à jour en temps réel
5,33 %
17 100 € / an
Étape 1 · Profil fiscal
Votre situation fiscale
Votre Profil Fiscal
Informations sur votre situation fiscale personnelle
€
Salaires, revenus professionnels, autres revenus combinés
Votre taux marginal d'imposition estimé sur le revenu💡 Suggestion : 41% selon vos revenus
€
1 = célibataire, 2 = marié, +0.5 par enfant à charge
€
Revenus d'autres biens immobiliers non concernés par cette simulation
Mode de détention du bien immobilier
✓ Vos données sont sauvegardées automatiquement
Les sept régimes comparés
Location nue
Réel foncier
Charges réelles et intérêts déductibles ; le déficit s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an.
Location meublée
LMNP micro-BIC
Abattement forfaitaire de 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes par an.
Location meublée
LMNP au réel
Charges déductibles et amortissement du bien et du mobilier : souvent zéro impôt pendant des années.
Location meublée
LMP
Statut professionnel, à partir de 23 000 € de recettes supérieures à vos autres revenus d'activité.
Société
SCI à l'IR
Transparente fiscalement : chaque associé est imposé comme en location nue.
Société
SCI à l'IS
Impôt sur les sociétés, amortissement possible ; fiscalité différente à la revente.
Comment le simulateur choisit le meilleur régime
- Étape 1
Vos chiffres
Prix, frais de notaire, travaux, crédit, loyer et charges, et votre tranche d'imposition.
- Étape 2
Sept calculs
Impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, amortissement, cash-flow mensuel et rendement, pour chaque régime auquel vous avez droit.
- Étape 3
Une recommandation
Le régime qui vous laisse le plus d'argent chaque année, impôts et charges payés ; la complexité ne sert qu'à départager.
Questions fréquentes
Le simulateur fiscal est-il vraiment gratuit ?
Oui. Il fonctionne sans inscription et le calcul se fait dans votre navigateur : vos chiffres ne sont envoyés nulle part. Un compte gratuit permet seulement d'enregistrer vos simulations et d'obtenir l'avis d'Albert, notre assistant.
Quel régime choisir entre location nue et LMNP ?
Cela dépend de vos loyers, de vos charges, de votre crédit et de votre tranche d'imposition. Le LMNP au réel l'emporte souvent grâce à l'amortissement, mais le micro-foncier ou le micro-BIC restent plus simples. Le simulateur calcule les sept régimes avec vos chiffres et recommande celui qui vous laisse le plus d'argent chaque année, impôts et charges payés.
Qu'est-ce que le cash-flow d'un investissement locatif ?
C'est ce qui reste chaque mois une fois payés le crédit, les charges et les impôts. Négatif, il correspond à l'effort d'épargne que vous devez fournir pour détenir le bien.
Puis-je tester des scénarios pessimistes ?
Oui. Une fois la simulation calculée, l'onglet Scénarios compare votre projet avec une baisse de loyer, une hausse du taux du crédit, plus de vacance locative, ou toute variation que vous construisez vous-même.
Les résultats remplacent-ils un expert-comptable ?
Non. Le simulateur donne un ordre de grandeur fiable pour comparer des options ; avant une décision, faites valider votre situation par un professionnel.
Gardez vos simulations et l'avis d'Albert
CombienS est en bêta fermée. Laissez votre email : nous vous invitons dès qu'une place se libère, pour enregistrer vos simulations, préremplir vos biens réels et profiter des conseils d'Albert.
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